AFP房产与教育金规划章节测试（二）

AFP资格认证考试在即，巩固考试大纲的知识点是考试的重中之重，为此金考网特为考生推出预测试题，带领考生一起复习，目的只为顺利帮助考生通过考试。

　　【答案及解析】

　　11． 答案：A

　　金考解析：使用权公房价值为：期初模式，i＝5%÷12，n＝20×12，(1,000－300)CHS PMT，0FV，PV＝106,510元。

　　12．答案：B

　　金考解析：小王现有50万，买房则至少要贷60万，所以贷款比例超过50%，A不可行；规定贷款上限是80万，所以D也不可行；根据小王每年的还款能力，我们可以得到30n，4i，﹣4PMT，0FV，PV＝69.1681，所以70%比例的贷款小王无法承担，C不合适。

　　13．答案：D

　　金考解析：全部是其价格构成要素。

　　14．答案：A

　　金考解析：年收入/年投资报酬率＝店铺合理价格＝1.5×12/6%＝ 300万元。

　　15．答案：B

　　金考解析：旧房的剩余贷款为：i＝5%÷12，n＝15×12，﹣2,000PMT，0FV，PV＝252,910.49元，出售旧房后的余额为500,000－252,910.49＝247,089.51元，所以新房需要贷款1,000,000－247,089.51 ＝752,910.49元，每月还贷额为：i＝4.5%÷12，n＝20×12，752,910.49PV，0FV，PMT＝－4,763.28元，所以每月还贷款增加：4,763.28－2,000＝2,763.28元。

　　16．答案：C

　　金考解析：期房合理价格＝现房价格－购置期房到交房间租金现值，租金现值为：15,000－13,000＝2,000元。所以年租金为：期初模式，2,000PV，3n，4i，0FV，PMT＝－693元/平米。

　　17．答案：B

　　金考解析：二手房价格＝新房价格×(1－折旧率×使用年数)，当前新房价格＝N年前新房价格×（1＋房价成长率）N，所以该处住房当前价值＝80×（1＋10%）5×（1－5%×5）＝9.63万元。

　　18．答案：A

　　金考解析：购房时房价与税费共计108万元，并收取第1年房租3.6万元，则CF0＝－104.4万元；1~4年年末，收取租金并进行房屋的维护，则CFj ＝3.6－0.3＝3.3万元，Nj＝4；5年末，进行最后一次维护并售房，缴纳相关税费，则CFj＝100×(1＋8%)^5×(1－15%)－0.3＝124.59万元；IRR＝6.03%。

　　19．答案：A

　　金考解析：画现金流量时间图；先计算30万元（50×0.6＝30）贷款的本利平均摊还额及3年后售房时的剩余房贷，期末模式，30 PV，20 n，6 i，0 FV，PMT＝－2.6155万元，开始期数1，结束期数3，得到剩余贷款27.4038万元，所以3年后售房时可收回资金65－27.4038＝37.5962万元；然后列出各时点现金流：0时点付首付20万元（50－30＝20），购房后立即出租，得到第1年的租金1.8万元及押金0.45万元（1.8/12×3＝0.45），所以0时点的现金流为－17.75万元（－20＋1.8＋0.45＝－17.75）；1时点收到第2年的房租1.8 万元和还第1年的房贷2.6155万元，所以1时点的现金流为－0.8155万元（1.8－2.6155＝－0.8155）；2时点收到第3年的房租1.8 万元和还第2年的房贷2.6155万元，2时点现金流也为－0.8155万元；3时点也就是第3年末售房时可回收资金37.5962万元还要减掉还第3年的房贷2.6155万元，以及退还房客的押金0.45万元，得到3时点的现金流为34.5307万元（37.5962－2.6155－0.45）；用现金流计算器进行计算：－17.75 CF0，－0.8155 CFj，2 Nj，34.5307 CFj，得到IRR＝22.1104，即该项房产投资的年报酬率为22.1104%。

　　20． 答案：B

　　金考解析：新房首付三成，就是需要120×0.3＝36 万元，五年后旧房剩余贷款为：期末模式，n＝30×12，i＝3%÷12，35PV，0FV，PMT＝－0.1879，60f AMORT，RCL PV 得剩余贷款为32.1386万元，旧房要卖32.1386＋36＝68.1386 万元。

   ▲针对考试新大纲，金考网为您精心准备了AFP配套的在线题库。在线题库答案精准、解析全面，既有针对考点的分项练习，又有最贴合考试的考前押题，帮助您在茫茫题海中抓住高频考题，顺利通过考试！去做题。