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AFP房产与教育金规划章节测试(二)
章节测试 2014-05-27 10:40:32 来源:华金教育 我要分享
AFP资格认证考试在即,巩固考试大纲的知识点是考试的重中之重,为此金考网特为考生推出预测试题,带领考生一起复习,目的只为顺利帮助考生通过考试。

  【答案及解析】

  11. 答案:A

  金考解析:使用权公房价值为:期初模式,i=5%÷12,n=20×12,(1,000-300)CHS PMT,0FV,PV=106,510元。

  12.答案:B

  金考解析:小王现有50万,买房则至少要贷60万,所以贷款比例超过50%,A不可行;规定贷款上限是80万,所以D也不可行;根据小王每年的还款能力,我们可以得到30n,4i,﹣4PMT,0FV,PV=69.1681,所以70%比例的贷款小王无法承担,C不合适。

  13.答案:D

  金考解析:全部是其价格构成要素。

  14.答案:A

  金考解析:年收入/年投资报酬率=店铺合理价格=1.5×12/6%= 300万元。

  15.答案:B

  金考解析:旧房的剩余贷款为:i=5%÷12,n=15×12,﹣2,000PMT,0FV,PV=252,910.49元,出售旧房后的余额为500,000-252,910.49=247,089.51元,所以新房需要贷款1,000,000-247,089.51 =752,910.49元,每月还贷额为:i=4.5%÷12,n=20×12,752,910.49PV,0FV,PMT=-4,763.28元,所以每月还贷款增加:4,763.28-2,000=2,763.28元。

  16.答案:C

  金考解析:期房合理价格=现房价格-购置期房到交房间租金现值,租金现值为:15,000-13,000=2,000元。所以年租金为:期初模式,2,000PV,3n,4i,0FV,PMT=-693元/平米。

  17.答案:B

  金考解析:二手房价格=新房价格×(1-折旧率×使用年数),当前新房价格=N年前新房价格×(1+房价成长率)N,所以该处住房当前价值=80×(1+10%)5×(1-5%×5)=9.63万元。

  18.答案:A

  金考解析:购房时房价与税费共计108万元,并收取第1年房租3.6万元,则CF0=-104.4万元;1~4年年末,收取租金并进行房屋的维护,则CFj =3.6-0.3=3.3万元,Nj=4;5年末,进行最后一次维护并售房,缴纳相关税费,则CFj=100×(1+8%)^5×(1-15%)-0.3=124.59万元;IRR=6.03%。

  19.答案:A

  金考解析:画现金流量时间图;先计算30万元(50×0.6=30)贷款的本利平均摊还额及3年后售房时的剩余房贷,期末模式,30 PV,20 n,6 i,0 FV,PMT=-2.6155万元,开始期数1,结束期数3,得到剩余贷款27.4038万元,所以3年后售房时可收回资金65-27.4038=37.5962万元;然后列出各时点现金流:0时点付首付20万元(50-30=20),购房后立即出租,得到第1年的租金1.8万元及押金0.45万元(1.8/12×3=0.45),所以0时点的现金流为-17.75万元(-20+1.8+0.45=-17.75);1时点收到第2年的房租1.8 万元和还第1年的房贷2.6155万元,所以1时点的现金流为-0.8155万元(1.8-2.6155=-0.8155);2时点收到第3年的房租1.8 万元和还第2年的房贷2.6155万元,2时点现金流也为-0.8155万元;3时点也就是第3年末售房时可回收资金37.5962万元还要减掉还第3年的房贷2.6155万元,以及退还房客的押金0.45万元,得到3时点的现金流为34.5307万元(37.5962-2.6155-0.45);用现金流计算器进行计算:-17.75 CF0,-0.8155 CFj,2 Nj,34.5307 CFj,得到IRR=22.1104,即该项房产投资的年报酬率为22.1104%。

  20. 答案:B

  金考解析:新房首付三成,就是需要120×0.3=36 万元,五年后旧房剩余贷款为:期末模式,n=30×12,i=3%÷12,35PV,0FV,PMT=-0.1879,60f AMORT,RCL PV 得剩余贷款为32.1386万元,旧房要卖32.1386+36=68.1386 万元。

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