AFP房产与教育金规划章节测试（三）

针对2014年AFP资格认证考试，为迎合考生的备考进度，编辑为您推出章节测试题，模拟AFP资格认证考试试题，希望可以帮助考生了解更多有关2014年AFP资格认证考试的相关资料。

　　【答案及解析】

　　1． 答案：B

　　金考解析：利率水平越高，买房的成本高，租房就越划算。

　　2． 答案：B

　　金考解析：①．购房需要付首付款及还房贷等较大笔资金，当金融市场投资收益率迅速上升时，资金的使用成本或者机会成本就非常高，人们更倾向于把资金拿到金融市场上投资以获得较高收益，而不愿选择买房；②．计划居住时间较长的话，如果租房可能就有被动迁徙的风险，而发生额外的搬家成本和时间耗费，因此更适宜购房；③．规定的贷款成数提高，也就是首付款比例降低，等于购房的门槛降低，也是提高购房吸引力的一个因素；④．当通货膨胀率上升时，一方面预计租房的租金也将随之上升，另一方面如果购房的话，房产是一种比较好的可以抵御通货膨胀的资产，因此通货膨胀率上升时，购房合算。

　　3． 答案：D

　　金考解析：租房的年成本＝60,000＋5,000×4%＝60,200元。购房的年成本＝300,000×4%＋700,000×7%＋8,000＝69,000元。成本差异＝69,000－60,200＝8,800元。

　　4． 答案：D

　　金考解析：使用年成本法进行比较，购房的年成本包括：购房首付款的机会成本、贷款的利息费用、房屋的维护成本等因素，当然在计算买郊区房产的成本时，还要考虑需多买一部家用汽车，汽车作为一项资产，不能把整个购车款作为成本，而应该只考虑购车款的机会成本。

　　5． 答案：A

　　6． 答案：A

　　金考解析：买房需要准备首付：60×0.2＝12万元。房贷每月还款额：n＝20×12，i＝4%÷12，（60×0.8）PV，0FV，PMT＝－0.2909万元。6年后房贷余额：开始期数1，结束期数72，得剩余贷款37.3682万元。6年后出售房屋偿还贷款后资金余额：60×（1＋5%）^6×（1－2%×6）－37.3682＝33.3888万元。采用净现值法，比较两种方案的NPV：①租房：房租期初支付，CF0＝押金＋第1年房租＝－0.2－0.2×12＝－2.6万元，CFj＝第2～6年租金＝－0.2×12＝－2.4万元，5 Nj，CFj收回押金0.2万元，6i，净现值NPV＝－12.5687万元。②购房：CF0＝小房的首付款＝－12万元，CFj＝小房第1～71个月的还贷额＝－0.2909万元，（6×12－1）Nj，CFj＝小房最后一个月的还贷额＋出售小房收回的金额＝－0.2909＋33.3866＝33.0957万元，i＝6%÷12，净现值NPV＝－6.2388万元。购房的净现值比较大，所以小陶会选择购房。

　　7． 答案：B

　　金考解析：用净现值法比较租房和购房方案时，应该从0时点起逐笔列出实际发生的现金流，然后用CF函数分别计算。租房：在0时点交首年的房租6万元加三个月的房租作为押金1.5万元（6/12×3＝1.5），所以0时点的现金流为－7.5万元（－6－1.5＝－7.5）；1时点和2时点分别缴纳第二年和第三年的房租，这两个时点的现金流都是－6万元；3时点也就是第3年末收回租房押金1.5万元，所以3时点的现金流是1.5万元；用计算器进行计算：－7.5 CF0，－6 CFj，2 Nj，1.5 CFj，6 i（折现率），得到租房的净现值NPV＝－17.2409万元。购房：先计算90万元贷款的本利平均摊还额及3年后售房时的剩余房贷，期末模式，90 PV，20 n，6 i，0 FV，PMT＝－7.8466万元，开始期数1，结束期数3，得到剩余贷款82.2110万元，所以3年后售房时可收回资金168－82.2110＝85.7890万元；然后列出购房现金流：0时点付首付60万元加装修支出5万元，所以0时点的现金流为－65万元；1时点和2时点分别还第一年和第二年的房贷，这两时点的现金流都是－7.8466万元；3时点上除了可回收售房资金85.7890万元之外，还要减掉还第三年的房贷，得到3时点的现金流为77.9424万元（85.7890－7.8466）；用NPV计算器进行计算：－65 CF0，－7.8466 CFj，2 Nj，77.9424 CFj，6 i（折现率），得到购房的净现值NPV＝－13.9440万元。

　　8． 答案：A

　　金考解析：若两项投资无差异，则说明两个投资的报酬率是一样的，第一个方案：期初模式，8n，﹣40 PV，1PMT，50FV，i＝5.2275，带入第二个投资方案，期末模式，8n，5.2275i ，﹣40PV， 0FV，PMT＝6.2459 万元，6.2459/30%＝20.8197 万元。

　　9． 答案：B

　　金考解析： 以还本付息能力衡量：可承受的贷款额度：5i，20n，3 CHS PMT，0FV，PV＝37.3866万元，可负担的房价＝可承受的贷款额度/贷款成数＝37.3866/0.7＝53.4095万元。

　　10． 答案：C

　　金考解析：可积攒首付款：－15 PV，－10×30% PMT，5n，8i，FV＝39.6397万元。可负担房贷：－10×50% PMT，20n，6i，0FV，PV＝57.3496万元。可负担房价＝39.6397＋57.3496 ＝96.9893万元。

   ▲针对考试新大纲，金考网为您精心准备了AFP配套的在线题库。在线题库答案精准、解析全面，既有针对考点的分项练习，又有最贴合考试的考前押题，帮助您在茫茫题海中抓住高频考题，顺利通过考试！去做题。