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AFP房产与教育金规划章节测试(三)
章节测试 2014-03-31 16:12:04 来源:华金教育 我要分享
针对2014年AFP资格认证考试,为迎合考生的备考进度,编辑为您推出章节测试题,模拟AFP资格认证考试试题,希望可以帮助考生了解更多有关2014年AFP资格认证考试的相关资料。

  【答案及解析】

  1. 答案:B

  金考解析:利率水平越高,买房的成本高,租房就越划算。

  2. 答案:B

  金考解析:①.购房需要付首付款及还房贷等较大笔资金,当金融市场投资收益率迅速上升时,资金的使用成本或者机会成本就非常高,人们更倾向于把资金拿到金融市场上投资以获得较高收益,而不愿选择买房;②.计划居住时间较长的话,如果租房可能就有被动迁徙的风险,而发生额外的搬家成本和时间耗费,因此更适宜购房;③.规定的贷款成数提高,也就是首付款比例降低,等于购房的门槛降低,也是提高购房吸引力的一个因素;④.当通货膨胀率上升时,一方面预计租房的租金也将随之上升,另一方面如果购房的话,房产是一种比较好的可以抵御通货膨胀的资产,因此通货膨胀率上升时,购房合算。

  3. 答案:D

  金考解析:租房的年成本=60,000+5,000×4%=60,200元。购房的年成本=300,000×4%+700,000×7%+8,000=69,000元。成本差异=69,000-60,200=8,800元。

  4. 答案:D

  金考解析:使用年成本法进行比较,购房的年成本包括:购房首付款的机会成本、贷款的利息费用、房屋的维护成本等因素,当然在计算买郊区房产的成本时,还要考虑需多买一部家用汽车,汽车作为一项资产,不能把整个购车款作为成本,而应该只考虑购车款的机会成本。

  5. 答案:A

  6. 答案:A

  金考解析:买房需要准备首付:60×0.2=12万元。房贷每月还款额:n=20×12,i=4%÷12,(60×0.8)PV,0FV,PMT=-0.2909万元。6年后房贷余额:开始期数1,结束期数72,得剩余贷款37.3682万元。6年后出售房屋偿还贷款后资金余额:60×(1+5%)^6×(1-2%×6)-37.3682=33.3888万元。采用净现值法,比较两种方案的NPV:①租房:房租期初支付,CF0=押金+第1年房租=-0.2-0.2×12=-2.6万元,CFj=第2~6年租金=-0.2×12=-2.4万元,5 Nj,CFj收回押金0.2万元,6i,净现值NPV=-12.5687万元。②购房:CF0=小房的首付款=-12万元,CFj=小房第1~71个月的还贷额=-0.2909万元,(6×12-1)Nj,CFj=小房最后一个月的还贷额+出售小房收回的金额=-0.2909+33.3866=33.0957万元,i=6%÷12,净现值NPV=-6.2388万元。购房的净现值比较大,所以小陶会选择购房。

  7. 答案:B

  金考解析:用净现值法比较租房和购房方案时,应该从0时点起逐笔列出实际发生的现金流,然后用CF函数分别计算。租房:在0时点交首年的房租6万元加三个月的房租作为押金1.5万元(6/12×3=1.5),所以0时点的现金流为-7.5万元(-6-1.5=-7.5);1时点和2时点分别缴纳第二年和第三年的房租,这两个时点的现金流都是-6万元;3时点也就是第3年末收回租房押金1.5万元,所以3时点的现金流是1.5万元;用计算器进行计算:-7.5 CF0,-6 CFj,2 Nj,1.5 CFj,6 i(折现率),得到租房的净现值NPV=-17.2409万元。购房:先计算90万元贷款的本利平均摊还额及3年后售房时的剩余房贷,期末模式,90 PV,20 n,6 i,0 FV,PMT=-7.8466万元,开始期数1,结束期数3,得到剩余贷款82.2110万元,所以3年后售房时可收回资金168-82.2110=85.7890万元;然后列出购房现金流:0时点付首付60万元加装修支出5万元,所以0时点的现金流为-65万元;1时点和2时点分别还第一年和第二年的房贷,这两时点的现金流都是-7.8466万元;3时点上除了可回收售房资金85.7890万元之外,还要减掉还第三年的房贷,得到3时点的现金流为77.9424万元(85.7890-7.8466);用NPV计算器进行计算:-65 CF0,-7.8466 CFj,2 Nj,77.9424 CFj,6 i(折现率),得到购房的净现值NPV=-13.9440万元。

  8. 答案:A

  金考解析:若两项投资无差异,则说明两个投资的报酬率是一样的,第一个方案:期初模式,8n,﹣40 PV,1PMT,50FV,i=5.2275,带入第二个投资方案,期末模式,8n,5.2275i ,﹣40PV, 0FV,PMT=6.2459 万元,6.2459/30%=20.8197 万元。

  9. 答案:B

  金考解析: 以还本付息能力衡量:可承受的贷款额度:5i,20n,3 CHS PMT,0FV,PV=37.3866万元,可负担的房价=可承受的贷款额度/贷款成数=37.3866/0.7=53.4095万元。

  10. 答案:C

  金考解析:可积攒首付款:-15 PV,-10×30% PMT,5n,8i,FV=39.6397万元。可负担房贷:-10×50% PMT,20n,6i,0FV,PV=57.3496万元。可负担房价=39.6397+57.3496 =96.9893万元。

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