天津AFP培训需了解的抵利型房贷考点

天津的学员，想参加天津AFP培训，但是不了解AFP培训都培训些什么，下面为考生讲解AFP培训中的必讲考点。

　　抵利型房贷

　　相信我们大多数人买房子的时候都需要贷款，那么普通的房贷产品就只有一个账户，也就是住房抵押贷款账户，而现在有的银行推出了新型的房贷产品，比如中信银行推出的“存贷宝”，就是贷款账户关联存款账户，从而减少客户的利息支出，其实它就是一个抵利型房贷，那么具体是怎么回事呢？我们来学习一下。

　　什么样的客户更适合申请抵利型房贷呢？那些现金流量不稳定，但是每期现金流大于月供款，也就是大于本利摊还额的客户，那么超额现金流进入可抵利存款账户，按贷款利率计息就可以节省利息，提前还清贷款。

　　能不能想抵多少就抵多少呢？当然不行了！在实务操作中，可抵贷款的存款额度是有限制的，首先会规定存款抵利门槛，门槛以下的存款额是不能抵利的；其次，超过门槛的存款额也不是全部抵利，而是有一定的抵利比率；再次，可抵贷款有最高上限，不能全部都抵掉；最后，适用的利率是贷款利率与活期存款利率之差。

　　这些限制是怎么回事呢？我们举个例子：存款门槛10万元，抵利比率60%，最高抵贷额100万元，贷款120万元，活期存款50万元，贷款利率7%，活期存款利率0.5%，那么可抵利存款额＝（50万元－10万元）×60%＝24万元，年抵扣收益＝（7%－0.5%）×24万元＝1.56万元，50万元活期存款仍有活期存款的利息。

　　考试的时候怎么计算呢？

　　第一步，我们要使用金考易计算器的货币时间价值计算器来计算月供款，也就是普通年金求PMT；

　　第二步，如果题目问的是应计利息，那么当月应计利息＝（贷款余额－可抵利存款账户余额）×贷款利率，如果题目中告诉我们的是年利率，则需要除以12转换成月利率；

　　第三步，如果题目还问了当月需要偿还的本金额，那么我们需要用月供款减去当月应计利息，做题的时候一定要看清楚问的是什么。

　　我们来做一道题目实践一下：

　　【金考网单选】小王贷款70万元购置新房，选择抵利型房贷，期限20年，年利率6％，按月等额本息还款，第一个月可抵利存款账户平均余额15万元。若一个月后可抵利存款账户余额上升至20万元且此后保持不变，则小李第二期月供的还款利息为（）。

　　A．1，616元B．4，175元

　　C．3，567元D．2，489元

　　使用货币时间价值计算器PV＝70，N＝20×12，I＝6％÷12，FV＝0，可以得到月供款PMT＝0.5015万元；第一个月还款额中偿还的利息＝（70－15）×6%÷12＝0.2750万元，则第一个月还款额中偿还的本金＝0.5015－0.2750＝0.2265万元；计算第二期月供的还款利息时还应减去第一个月已经偿还的本金，则第二期月供的还款利息＝（70－20－0.2265）×6%÷12＝0.2489万元，所以正确答案是D选项。

　　大家掌握了我们的计算步骤和方法就不用怕抵利型房贷计算题咯！

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